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3つの買い付け、撃沈

先週、3つほど指値を入れていました。
全部、区分。
全部、利回り15%オーバーの500万以下の物件。

あえなく、撃沈。

買えなかったので、紹介する意味はあまりないですが、私の備忘もかねて。

ひとつめ、23区内の区分。
一応、23区内ですが、足立区の不人気路線沿線の小規模マンションの区分。
同じオーナーが複数戸保有していて、バラバラに売っています。
3点ユニット、狭目のワンルームと条件が劣るワンルーム。

まずは、近隣の家賃と空室率をチェック。
家賃相場は、そこそこですが、空室率が高そうなエリアでした。
次に、グーグルのストリートビューで、建物と周りの景観をチェック。
ゴミ捨て場の様子を見る限り、あまり管理もよく無さそう。

でも、安ければ、買いと判断して、
現況15%程度の利回りの物件を
3戸同時に買うことを条件にして、利回り18%くらいになるように指値。

しかしながら、撃沈。。。

ふたつめ、これも23区内の区分。
先程の物件と違い、不人気路線沿線ではありません。
広めのワンルームで、バス、トイレ別。
ただ、土地が旧法賃借権。地代がかかります。
利回りは、18%程度。

で、指値をしたのですが、既に満額の買い付けがはいったそうで、買えず。
1日前までは、買い付けが入っていなかったのに。。。
23区で、この利回りなら、少しくらい嫌らわれる要素があっても、すぐ売れちゃうってことですね。

みっつめ、これも23区内の区分。
なんと品川区。
ごく普通のワンルーム。3点ユニット。
駅から近いので、賃貸付は苦労しなそう。
ただ、管理費+修繕積立が2万と高い。

利回りは、17%と悪くないので、若干の指値をして、買い付け。
しかしながら、これも、前日に買い付けが入ったそうで、撃沈。

やはり、23区内の15%オーバーの区分は、すぐ売れるんですね。

と、ここまで、書いて、疑問に思った方がいるかもしれません。
物件を見ないんですかと。
私、一棟ものは、見ますけど、格安のワンルーム区分は、買付けを入れる段階では、見ません。

非難されることを承知で理由を書きます。

1.今回の後半2つの例を見ていただいて分かるとおり、一目見て安いと判断できる物件はスピードが早い。週末、見に行こうとか言っている間に終わってしまう。安全性より、スピードを優先したい。

2.立地は、地図で判断可能。外観は、ビジネスパートナーの業者からの写真やグーグルのストリートビューで判断できる。もちろん、細かな部分は見ることはできません。でも、細かな部分で、買う、買わないの判断するほど、繊細な案件では無いと私は、思います。相場より、圧倒的に安いから買う。問題なく、賃貸人を付けることができるから買う。そういう判断で充分だと思います。

3.オーナーチェンジ物件は、どうせ、部屋の中を見ることができない場合が多い。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
まだ、読んでない方は、ぜひ。
多分、まだ、無料です。リンク先で確認を。
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