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土地が借地権のアパートへの投資

私が保有する不動産の中で、土地が借地の物件が多くあります。
先日、お会いした方に、なぜ借地の物件に投資するのか聞かれました。
そういえば、このブログに書いたことが無かったような気がするので、書いてみます。

まず、土地が所有権の物件と比べ、建物がほぼ同じなら、確実に価格が安いです。
まあ、当たり前ですね。
部屋を借りる方は、土地が所有権であろうと借地であろうと関係ないので、賃料は同じです。
ということは、当然、収益性は高くなります。
ここでは、地代は考慮していませんが、ある程度の入居率が維持できれば、地代を考慮しても、一般的には、借地物件の方が高利回りです。

不動産では、減価償却できるのは、建物だけで、土地は、減価償却できません。
一棟もの等大きな不動産を買う場合、(頭金を入れる場合もありますが)多くは、借り入れで対応します。

減価償却のできない土地価格分の借金を支払うには、累進課税された所得税を支払った残りのお金で元本を減らさなければいけません。
地方では、事情は違うかもしれませんが、東京で不動産投資をする場合、不動産価格の多くが土地で占められるので、なかなか土地部分にお金が回りません。
ならば、土地の部分の比率が低い、借地物件の方が合理的かなという考えからです。

但し、この考えは、私の考えであって、一般的に不動産投資本には、逆のことが書いてあります。
でも、私は、間違っていないと思っています。

もちろん、銀行の評価面でのデメリットや出口戦略でのデメリットなど、マイナス面があることも理解していますが、それでも、所有権で低利回りより、借地の高利回りの方は、安全だと、私は思っています。

多分、異論は、いろいろあると思いますが。。。

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