スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

ある高経年マンション

yurakuさんが自身のブログで、高経年マンションの問題点を書いています。
私も、高経年マンションの区分所有を保有しています。
問題点が解決できず、ズルズルの側面もあるのですが、投資としてみた場合に良い面もあるので、書いてみたいと思います。

ある地方の県庁所在地にある大型の物件。
数年前、相続で入手した方から、2戸同時に購入しました。
3DKで、150万と130万で購入しました。
安い理由は、高経年だけでなく、暴力団事務所が入っているから。

立地は非常によく、県庁のとなりにたつ、この物件、高級マンションとして販売されました。
しかしながら、管理会社が倒産し、その後、管理者不在の状況がしばらく続きました。
で、そのゴタゴタしている時に、暴力団事務所が入り込み、そのまま居座っているという状況です。
暴力団事務所が入ったことから、更に、一般住民は、管理することを避けるようになり、結局、暴力団相手でもそれほど物おじしない警察OBの方が自主管理の理事会の理事長となりました。
しかしながら、その理事長、他の住民がいろいろ言ってこないことをいいことに、使途不明なお金をいろいろ発生させることになります。
住民の有志がチェックさせろと主張したものの、じゃあ、あんたが理事長やれの一言でうやむやになりました。
もちろん、管理はグチャグチャで、高級マンションだけあって躯体は結構良いものの、ボロボロです。
特に、鉄部は酷く錆だらけです。
また、鉄製の非常階段は崩れ始めています。
やむなくロープで固定して、崩れ落ちるのを防いでいるという有様です。
現状は、こんな感じです。

でも、価格がここまでこなれてくると、投資として見た場合、悪くない部分もあります。
県庁のとなりというその街の中心地の立地はやはり貴重で、家賃さえ安くすれば、一応、埋まります。
固定資産税が高いため、若干収益性は落ちますが、回らない水準ではありません。

2年くらい前、ひとつを235万で売りましたが、もうひとつを200万弱で今売り出しています。
しかしながら、内見すら、あまり入らない状況です。
出口戦略は、こういった物件は厳しいとしか言えませんね。

投資するなら、
1.充分安い値段で購入し、短期間で元本を回収してしまう
ようなことをするか
2.いくつかの物件を同時購入し、理事会を自分で運営してしまうくらいの情熱と労力を注ぎ込む
しかないのではないかと思います。

この物件も、(極めて難しいですが)1戸200万以下で全戸買い取り、リフォームか建て替えをすれば、賃貸でも、売却でも、収益出ますからね。
でも、yurakuさんの言うとおり難しいんでしょうね。
スポンサーサイト

テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

コメント

No title

どもどもです。
うーむ面白そうな物件ではありますが、むずかしそうな物件でもあります。
暴力団さえ退去させられればかなりのバリューアップ...もっともそれが難しいのですが。暴力団だって追い出されては、新たな入居先確保も難しいでしょうから石にかじりついてでも出て行かないと思うし。

短期で転売できれば...という感じです。

No title

コメント、ありがとうございます。
それにしても、貴殿のブログのラブホテルファンドに関する議論は活発ですよね。
私も書きたいことや情報があるのですが、炎上させてしまいそうで、怖くて書けません。

当たり障りのないことだけ書くと、
ラブホテルは、不動産業界で一目を置かれるようなプロが運営しても、失敗することが少なくない難しい業界だってこと。
ラブホテルで会社がこけた会社も少なくないです。
賃貸マンションや店舗とノウハウが違います。
運営者の方々に非誠実な部分があることを擁護する気もないですし、擁護もできませんが、会社の末期って、大体、こんなもんです。

No title

もはやわたしにもついていけない分量のコメントです(汗)
そのうちどこかに被害者の会司令部ができて、そっちに皆さん移動すれば、また静かになるのではないかと思います。

No title

コメントありがとうございます。
貴殿のブログは、影響力がでかいですからね。
私のブログとは、大違いです。

コメントの投稿

トラックバック


この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。